C’est le genre de nouvelle qui fait grincer des dents lors des dîners de famille, et pour cause. Jusqu’ici, posséder une résidence secondaire ou un investissement locatif demandait surtout une vertu : la patience. On attendait 22 ans pour ne plus payer d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour dire adieu aux prélèvements sociaux. C’était réglé comme du papier à musique. Mais voilà, le gouvernement a décidé de changer de partition pour la plus-value immobilière 2026. Chez LION D’OR IMMOBILIER, on suit ce dossier de très près, car pour beaucoup de propriétaires, la donne ne va pas juste changer, elle va être bouleversée.
Le système actuel : une incitation à la “pétrification” ?
Soyons honnêtes, le système des abattements pour durée de détention, on l’aimait bien. Pourquoi ? Parce qu’il était prévisible. Plus vous gardiez votre bien, moins vous étiez taxé. Le problème, selon les experts du Conseil des prélèvements obligatoires, c’est que ce mécanisme a fini par “bloquer” le marché. Les propriétaires préfèrent s’asseoir sur leur bien pendant trois décennies pour éviter l’impôt, même s’ils n’en ont plus l’usage. Résultat : une pénurie de logements qui fait grimper les prix.
Alors, la décision est tombée : on efface tout et on recommence. Enfin, presque.
La plus-value immobilière 2026 : L’arrivée du coefficient d’érosion monétaire
Imaginez le scénario. Vous avez acheté un petit appartement de rapport en 2010. En 2026, si vous le vendez, la fiscalité ne regardera plus si vous l’avez gardé 16 ans pour vous faire un cadeau sur la taxe. Non. Le nouveau calcul reposera sur le coefficient d’érosion monétaire.
C’est quoi ce jargon ? C’est simple, ou presque. L’idée est de recalculer votre prix d’achat initial en fonction de l’inflation. Si vous avez acheté 200 000 € il y a quinze ans, on admettra qu’avec l’inflation, ces 200 000 € en valent peut-être 250 000 € aujourd’hui. Vous ne serez taxé que sur la “vraie” plus-value, celle qui dépasse l’érosion de la monnaie.
Mais attention au revers de la médaille. On supprime les abattements progressifs. Et ça, c’est le point qui fait mal. Car si votre bien a pris énormément de valeur (bien au-delà de l’inflation), l’impôt risque d’être salé, même après 30 ans de détention. Finie l’exonération totale. Dur à avaler, non ?
Qui sont les gagnants et les perdants de la réforme ?
À l’agence LION D’OR IMMOBILIER, on a fait les calculs. Tout n’est pas noir, mais il va falloir être fin stratège.
- Les “petits” gagnants : Ceux qui vendent rapidement (après 5 ou 8 ans). Aujourd’hui, ils sont lourdement taxés car ils n’ont presque pas d’abattements. Avec le futur système et un taux d’imposition potentiellement réduit (on parle d’un prélèvement forfaitaire unique autour de 15 à 19%), ils pourraient s’en sortir mieux qu’avant.
- Les grands perdants : Les détenteurs de longue date. Si vous comptiez sur vos 30 ans de détention pour une vente “nette d’impôt” en 2027… c’est raté. Il y aura toujours une part de fiscalité.
Et la résidence principale dans tout ça ? Pas de panique, pour l’instant, le sanctuaire reste intact. L’exonération totale à la vente de votre foyer reste la règle, même si certains bruits de couloirs suggèrent d’imposer une durée de détention minimale pour éviter les abus de “reventes en série”.
Consulter les préconisations du Conseil des prélèvements obligatoires sur la fiscalité du logement.
Pourquoi il ne faut pas attendre 2026 pour réfléchir
On l’a tous vécu : attendre le dernier moment pour s’occuper de ses impôts et finir par le regretter. Là, on parle de dizaines de milliers d’euros. Si vous avez un projet de vente pour une résidence secondaire détenue depuis plus de 20 ans, la fenêtre de tir optimale se referme peut-être sous vos yeux.
Est-ce qu’il faut vendre tout de suite ? Pas forcément. Chaque patrimoine est unique. Mais rester sans rien faire en espérant que la réforme s’évapore, c’est un pari risqué. Le marché immobilier de 2026 sera celui de la réactivité.
L’expertise LION D’OR IMMOBILIER à votre service
Franchement, s’y retrouver entre l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) et les taux de prélèvement forfaitaire, c’est un casse-tête. C’est là que nous intervenons. Chez LION D’OR IMMOBILIER, nous ne nous contentons pas de planter un panneau “À Vendre” dans votre jardin. On analyse l’impact fiscal de votre transaction.
Le nouveau monde de la plus-value immobilière arrive. Entre la fin des abattements et ce fameux coefficient, il y a des coups à jouer et des pièges à éviter. On n’y pense pas toujours, mais un bon conseil avant de signer un mandat peut changer le montant qui restera réellement sur votre compte en banque à la fin de l’année.
Vous avez un doute sur la valeur de votre bien ou sur l’impact de cette réforme ? Contactez-nous pour un audit personnalisé. On se pose, on calcule, et on décide ensemble de la meilleure stratégie. Après tout, c’est aussi ça le métier d’agent immobilier : vous protéger des mauvaises surprises fiscales.