Le projet qui pourrait changer la donne pour les résidences secondaires
Soyons honnêtes : vendre une résidence secondaire, c’est souvent une petite victoire… jusqu’à ce qu’on découvre la facture fiscale. Entre impôt sur le revenu (19 %) et prélèvements sociaux (17,2 %), la plus-value immobilière peut vite faire mal.
Et pour espérer une exonération complète ? Il faut attendre 22 ans. Oui, vingt-deux. Autant dire une éternité sur le marché immobilier.
Mais 2026 pourrait bien bousculer tout ça. Le projet de Loi de finances 2026 évoque une mesure qui ferait plaisir à pas mal de propriétaires : ramener cette durée à 17 ans. Un allègement qui, même s’il n’est pas encore voté, suscite déjà beaucoup de discussions. Et d’espoir.
Pourquoi toucher à la fiscalité des plus-values ?
Parce que le marché tourne au ralenti. Les taux ont grimpé, les acheteurs se font rares, et les ventes s’effondrent dans certaines régions. Beaucoup de propriétaires gardent leurs biens… pas toujours par envie, mais parce que la fiscalité les dissuade de vendre.
Le gouvernement en est conscient. L’idée serait donc de rendre la cession de la résidence secondaire plus attractive, en raccourcissant la durée nécessaire pour ne plus payer d’impôt sur la plus-value immobilière.
Imaginez : vendre après 17 ans au lieu de 22, sans verser un centime à l’État (ou presque). Ça change tout, non ?
Alors oui, ce n’est encore qu’un projet, rien de gravé dans le marbre. Mais sur le papier, cela redonnerait un vrai souffle au marché.
Et concrètement, qu’est-ce que ça changerait ?
Aujourd’hui, si vous vendez une maison à la mer ou un petit appartement en montagne, vous êtes taxé sur la plus-value, sauf si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans. Avec le projet 2026, cette exonération totale interviendrait dès 17 ans.
On parle bien ici de la résidence secondaire et des logements locatifs. La résidence principale, elle, reste totalement exonérée, comme avant. Pas touche à ce régime-là.
Mais attention : tout cela n’est pas encore adopté. Le texte doit encore passer par les débats parlementaires. Et comme toujours en matière fiscale, les détails comptent. Durée de détention, types de biens concernés, éventuelles conditions liées à la rénovation énergétique… tout ça reste flou pour le moment.
Ce qu’on peut imaginer (et ce que ça implique)
On peut se dire que cette mesure, si elle passe, aura deux effets immédiats :
- Les propriétaires vendront plus tôt. Pourquoi attendre cinq ans de plus pour une exonération qu’ils pourraient obtenir à 17 ans ?
- Le marché pourrait se fluidifier. Plus de biens remis en vente, plus de mouvements, peut-être même une stabilisation des prix sur certains territoires.
Mais il y a l’autre face de la pièce : une baisse des recettes fiscales pour l’État. Et ça, Bercy y pense forcément. Alors, est-ce que ce cadeau fiscal passera la rampe budgétaire ? Rien n’est sûr.
Un exemple très concret
Imaginez : vous avez acheté, il y a 15 ans, une petite maison secondaire en Bretagne. À l’époque, c’était une résidence de vacances, un endroit pour souffler le week-end. Aujourd’hui, vos enfants ont grandi, et vous songez à vendre.
Avec les règles actuelles, il vous reste encore sept ans à patienter avant d’être exonéré. Sept !
Mais si la réforme entre en vigueur, vous n’auriez plus que deux ans à attendre. Deux ! Autant dire que ce genre de changement, ça peut déclencher des décisions de vente en cascade.
Une réforme à suivre de très près
Pour l’instant, le projet de Loi de finances 2026 n’en est qu’au stade des discussions. Les parlementaires devront trancher d’ici la fin de l’année 2025, avant une possible entrée en vigueur courant 2026.
D’ici là, mieux vaut rester attentif et bien conseillé. Les notaires, les fiscalistes ou même les agents immobiliers spécialisés suivent le dossier de près, car une telle mesure pourrait rééquilibrer tout le marché de la résidence secondaire.
Et si vous voulez garder un œil sur ces évolutions, LION D’OR IMMOBILIER nous publions régulièrement des analyses et décryptages sur les tendances du marché et les nouveautés fiscales.
En résumé (mais pas trop vite)
Rien n’est encore fait. Mais si le texte passe, les propriétaires de résidences secondaires pourraient souffler : la plus-value immobilière deviendrait un peu moins punitive, et l’exonération totale arriverait plus vite.
Est-ce que ce sera suffisant pour relancer les ventes ? Difficile à dire.
Ce qu’on sait, c’est que la fiscalité immobilière reste un levier puissant… et que le gouvernement semble prêt à la faire bouger.
Alors, 17 ans au lieu de 22 ? Affaire à suivre. Mais on n’a pas fini d’en parler.