Acheter depuis l’étranger, ça peut ressembler à un casse-tête. Mais en réalité, l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents est plus courant, et plus faisable, qu’on ne le pense. Encore faut-il savoir où on met les pieds.
Résidence secondaire, investissement locatif, pied-à-terre pour les vacances ou stratégie patrimoniale sur le long terme… Les motivations sont multiples. Mais attention : un projet réussi, ça se prépare. Et pas seulement en scrollant les annonces à minuit sur SeLoger.
Voici ce qu’il faut vraiment savoir pour ne pas se perdre en route.
Oui, c’est autorisé. Et sans visa, s’il vous plaît.
Soyons directs : l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents est totalement légal. Pas besoin d’être citoyen européen. Ni même d’avoir un visa. Vous pouvez acheter en tant que Canadien, Suisse, Émirati ou autre, sans aucune restriction.
Mais voilà : autorisé ne veut pas dire “clé en main”.
Il va falloir montrer patte blanche côté finances, surtout si vous avez besoin d’un crédit. Et puis, ne pas être sur place complique un peu les choses côté logistique. D’où l’importance de s’entourer. On y revient.
Ah, et le notaire ? C’est lui qui sécurise toute l’opération. Signature de l’acte, vérification des titres, encadrement de la transaction… Vous ne pouvez pas faire sans. Et honnêtement ? Mieux vaut pas.
Visiter sans bouger de chez soi ? C’est devenu la norme
Dans un monde post-Covid (ou presque), l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents ne nécessite plus forcément un aller-retour express Paris-Nice pour une visite de 15 minutes.
Aujourd’hui, la techno a changé la donne. On peut :
- explorer des biens en 360°,
- faire une visio en direct avec un agent,
- recevoir une vidéo guidée de chaque recoin (oui, même les toilettes),
- et même signer certains documents électroniquement.
Et on vous le dit : quand vous tombez sur un bien qui coche toutes les cases (emplacement, budget, potentiel…), mieux vaut avoir déjà une équipe prête à enclencher les démarches.
Certaines agences spécialisées dans l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents proposent même un accompagnement complet à distance. Traduction : quelqu’un qui répond à vos questions à des horaires décalés et comprend les subtilités du financement transfrontalier. Et ça change tout.
Financer depuis l’étranger : faisable, mais un peu sport
Alors oui, l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents peut être financé par un prêt immobilier local. Mais spoiler : ce sera rarement un prêt à 110 % avec zéro apport.
Les banques françaises sont exigeantes. Comptez sur un apport de 30 à 40 %, voire plus si vos revenus sont en dollars canadiens, francs suisses ou riyals. Et prévoyez un dossier béton : documents traduits, justificatifs certifiés, historique bancaire irréprochable…
🛠️ Petit conseil : faites appel à un courtier spécialisé. Il connaît les banques qui travaillent avec les expats, et peut éviter que votre dossier ne parte direct à la poubelle.
Et si vous pensez financer depuis votre pays de résidence ? Pourquoi pas. Mais attention au taux de change. Ce petit détail peut vite transformer une bonne affaire en mauvaise surprise.
Fiscalité française : pas la joie, mais pas un cauchemar non plus
On ne va pas se mentir : posséder un bien, c’est aussi avoir des obligations fiscales. Et l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents ne fait pas exception.
Les incontournables :
- Taxe foncière : chaque année.
- Taxe d’habitation : uniquement si le logement n’est pas loué.
- Impôt sur les loyers perçus : retenue à la source, minimum 20 %.
Bonne nouvelle : grâce aux conventions fiscales entre la France et pas mal de pays, vous ne paierez pas deux fois. Mais faut s’informer.
À la revente ? Attendez-vous à 36,2 % de taxation sur les plus-values (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux)… sauf si vous gardez le bien assez longtemps. Après 22 ans, on vous lâche la grappe côté impôts. Et après 30 ? Tout est exonéré. Patience est mère de défiscalisation.
Ce que vous devez VRAIMENT anticiper
Ce n’est pas parce que l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents est faisable qu’il faut foncer tête baissée.
Il faut :
- savoir ce qu’on veut (rien de pire qu’un bien mal ciblé),
- comprendre le marché local (et non, Paris n’est pas “le” marché français),
- éviter les biens mal entretenus ou aux charges cachées,
- et surtout, prévoir une procuration notariée si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature.
Autre piège fréquent : l’enthousiasme. Ce coup de cœur à 7 000 km de chez vous ? Il doit passer au filtre d’une check-list ultra-rationnelle. Diagnostics, syndic, situation juridique, accès… tout doit être passé au crible.
En bref : un projet ambitieux, mais largement à votre portée
Soyons clairs : l’achat d’un bien immobilier en France par des non-résidents, ce n’est pas un pari fou. C’est une stratégie patrimoniale qui a du sens. À condition d’être méthodique, bien conseillé, et d’accepter que tout ne se passe pas toujours comme prévu.
Les bons outils sont là. Les professionnels aussi. Et les opportunités ne manquent pas — même en 2025.
Alors si vous êtes prêt à naviguer entre signatures électroniques, taux de change et appels visio avec des agents à 9h du mat’ heure française… vous êtes prêt.
Bonus : quelques villes à garder dans le viseur
- Bordeaux : pour son dynamisme, son accessibilité et sa douceur de vivre.
- Lyon : carrefour économique, demande locative forte.
- Nice : la Côte d’Azur, mais sans les prix fous de Monaco.
- Nantes, Montpellier, Lille : à surveiller pour un mix rentabilité/qualité de vie.
Et bien sûr, Paris… mais ça, vous le saviez déjà.